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悉尼大学商学国贸双硕士毕业，现居澳洲，在澳学习生活15+年，从事教育咨询工作超过10年，澳洲政府注册教育顾问，上千成功升学转学签证案例，定期受邀亲自走访澳洲各类学校
商品服务税（GST）可能是我们日常生活中最常见的税种之一了。关于GST的基本条例就是说：当您在之前12个月的营业额超过$75000，或者您从事的是一些特殊的行业例如UBER司机，那么您将会被税局强制要求注册GST；您也可以选择在营业额低于75000AUD时自愿注册GST以便可以向税局申请退回生意中多缴纳的GST。
在房地产这个领域里，不论您是准备把自己刚完工的房屋出售赚一笔快钱，还是准备作为一名开发商以此为生意，都有可能会涉及到GST的问题。然而这里有两个特例：二手房买卖以及房屋出租。这两项交易会被列为特殊税种而不用缴纳GST。所以说，即便您的公司注册了GST，在进行二手房买卖或房屋出租的时候都是不用缴纳GST的。
那么下面我们将这两种房地产市场的交易进行细致的分析。
1. 作为房产或土地的购买者
如果您正在开发房产或者新建住宅并且以销售它们为最终目的，那么您在购买空地或者老式住房时交易所产生的GST通常是可以被退回的。
在这里有两个特例：
a 出售给您这片土地的卖家如果没有注册GST并且不满足注册GST的条件，那么他在出售房产给您的这笔交易是不含GST的，也就是说在上述情况下，您是无法申请向税局GST退款的；
b 前文中提到，二手房交易是不带GST的，也就是说如果您购买的房屋是二手房，那么这时您也无法向ATO申请GST退款，因为这笔交易中并不存在GST。
那么如何来定义新房和二手房呢？
在ATO的法条中可以找到关于新房的定义。
一套房屋在满足以下任一条件时将会被认定为是“新房”：
i 之前没有作为房产出售过；
ii 进行过大幅度的修缮；
iii 在同一片土地上推倒之前的旧房子所建起的新房。
而当下列任一条件满足时，一套住宅便不会被认定为“新”房：
i 从成为住宅的时刻开始五年之后；
ii 从上一次大幅修缮开始五年之后；
iii 从上一次推倒重建开始五年之后。
由此可见，如果您是一名房产开发商，那么一般情况下新建成的房屋出租不超过5年时间在出售的时候还是会被认为是“新房”，从而需要向税局缴纳GST。但是我们大部分投资者都是直接从开发商手中购买房产，由于开发商手中的是“一手房产”，所以您在购买后就变成了“二手房产”，这时再出售该房产便不需缴纳GST。
2. 作为房产的开发者
通常情况下您是可以申请退回全部在建房子期间产生的GST的，比如设计费GST，律师咨询费GST，材料的GST等等，只要这些费用全部是由于出售房产而产生的，那么您便可以退回全部的GST。
但如果您是要将房产进行出租或者进行二手房买卖的话，那么您所收取的租金以及进行的各种交易都不会计算GST。
如果您在一开始决定要出售建好的房屋，但是后来改变主意，把房屋出租出去收取租金的话，由于房子本身的属性从“出售型”房产转变为了“出租型”房产，您将无法向ATO申请退回购买或建造房子时产生的GST，所以需要向ATO补交之前退回的税款 。
当您作为一名卖家想要出售一套新建房产时，通常您都是需要向ATO缴纳GST的，GST的计算法则是：GST=房屋的出售价格/11。但是在以下两种情况时您所需要缴纳的GST会发生一些变化。
澳际成都分支 澳新留学专家 何雨茜老师
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